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ENPAP: Per fare un po' di chiarezza PDF Stampa E-mail
Venerdì 24 Febbraio 2012 21:55

 Ecco la ricostruzione dei fatti. Illazioni, giudizi sommari e superficiali, sospetti, dileggiamenti, istigazioni ad atti contro la legge li lasciamo volentieri ad altri.

 

Ad inizio Consigliatura, maggio 2009, è stato proposto dal CDA ed approvato GIG di innalzare la quota di investimento immobiliare dal 5% al 20%; questo per avviare il progetto di investimenti immobiliari nell’ottica di non mettere a rischio il denaro degli iscritti con investimenti azionari azzardati e finalizzati a realizzare un elevato rendimento con un altrettanto elevato rischio, considerando per altro che il frutto dei nostri risparmi sarà riscosso tra 20 anni e non oggi, che l’Ente è obbligato dai Ministeri vigilanti a garantire, programmazione alla mano, la tenuta a 50 anni e non meno, quindi l’investimento immobiliare è stato considerato, tra le altre forme, quello più sicuro e in grado di farci restare ancora in piedi tra 50 anni!!!. (v. sul sito dell’Ente la deliberazione del CDA del 20 dicembre 2010 relativa al piano triennale delle operazioni immobiliari e il decreto di approvazione del piano da parte del Ministero dell’Economia e Finanza e del Ministero del Lavoro e Politiche Sociali del 3 agosto 2011)

 

Si ricorda che questa Consigliatura è riuscita in meno di due anni:

-      a risanare il buco di 14 milioni di € frutto della politica di investimenti “a rischio”e di “finanza creativa” (vedi acquisto di azioni della Lehman Brothers) della precedente Consigliatura

-      a realizzare due bilanci consuntivi con un attivo complessivo di circa 24 milioni di euro

-      a realizzare un terzo bilancio altrettanto positivo

-      adavviare le modifiche regolamentari e il rientro delle posizioni morose, riducendo il tasso degli interessi di mora

-      a raddoppiare la percentuale dell’accantonamento al Fondo assistenza, portata al 60%

-      a fornire una copertura sanitaria comprendente anche patologie lievi che però bloccano il lavoro degli psicologi liberi professionisti

-      ad attivare servizi innovativi per gli iscritti

 

Ma proseguiamo nella ricostruzione, ricordando che in ogni fase è stata seguita la procedura, come ribadito dal Collegio dei Sindaci, che, è bene ricordare, sono nominati per metà dall’Ente e per metà dai Ministeri vigilanti sugli Enti di previdenza privati.

   Primo passo l’avviso pubblico, il primo del 7 agosto 2009 e l’ultimo dell’8 settembre (v. sul sito ENPAP gli avvisi pubblicati), col quale l’Ente comunicava che era alla ricerca di un immobile “per investimento e consolidamento del patrimonio immobiliare”, avviso pubblicato sulle maggiori testate, da “Il Sole 24Ore” a “Il Corriere della Sera” a “la Repubblica”; arrivano circa un’ottantina di proposte, tra immobili ad uso commerciale, appartamenti, terreni in grandi città e piccole località;

 

  L’edificio di via della Stamperia è stato proposto per la prima volta a fine settembre 2010 dallo Studio del commercialista Piccinelli di Brescia, dichiarando e dimostrando la disponibilità della titolarità dell’immobile”. Lo Studio Piccinelli aveva, in altre parole, la titolarità a trattare la vendita dell'immobile. Siamo quindi ad un anno dalla pubblicazione dell’avviso di bando. All’epoca era già forte il problema della sede attuale, divenuta inadatta, troppo piccola, a fronte delle dimensioni raggiunte dall’ENTE: basti pensare che nel 2003, quando la sede attuale è divenuta operativa, gli iscritti erano circa 20.000 ed oggi sono oltre 44.000, quindi più del doppio. In tal senso via della Stamperia permette sia di risolvere il problema degli spazi sia di effettuare un ottimo investimento immobiliare, dovuto a varie considerazioni. Innanzitutto è da subito fonte di rendita: la banca al piano terra rende all’Ente 700 mila € all’anno di affitto; la possibilità di ricavare dalla vendita dell’attuale sede un plus valore di 2,5 milioni di o di affittarlo a circa 200 mila euro l’anno; la posizione di prestigio, essendo al Centro di Roma tra il Quirinale e Fontana di Trevi, in cui è permessa riconversione commerciale, insomma un valore destinato a crescere negli anni in modo esponenziale.

  Il 6 ottobre 2010 il CDA effettua un sopralluogo all’immobile e successivamente dà il via alla procedura della trattativa, innanzitutto incaricando 2 società (Ingenium e Tekno) di effettuare una due diligens, per valutare indipendentemente il valore dell’immobile (v. sul sito ENPAP le due perizie di valutazione dell’immobile effettuate nel 2010); è stato scelto appositamente di evitare di assegnare tale mandato ad esperti singoli, per avere garanzia di autonomia e oggettiva valutazione.

 

Ricevuta la valutazione, avendo entrambe le Società concluso che il valore dell’immobile, una volta ristrutturato, era stimabile in circa 45 milioni di euro, in linea coi prezzi della zona, si è proceduto ad ATTIVARE la trattativa con Estate Due.

 

-  Il 31 gennaio 2011 ENPAP sottoscrive il preliminare di compravendita con Estate Due (v. sul sito dell’Ente il relativo documento),

- Il 29 aprile 2011 ENPAP conclude l'acquisto con il rogito (v. sul sito dell’Ente il relativo documento). L’acquisto si conclude a distanza dal preliminare in quanto si era in attesa di liberatoria della Soprintendenza dei beni, a rinunciare all’acquisto avendo diritto di prelazione sugli immobili e sui beni in genere di valore storico e sottoposti a vincolo (vale anche per i beni artistici come dipinti, statue e altro); v. sul sito dell’Ente atto notarile del 28 luglio 2011 relativo all'"atto di avveramento di condizione" con cui, preso atto che il Ministero dei Beni Culturali non ha esercitato il diritto di prelazione all’acquisto dell’immobile entro i 60 giorni, "l'acquisto produce definitivamente la sua efficacia", pag. 3).

 

La valutazione delle due diligens (perizie immobiliari) era risultata coerente con la verifica dell'Agenzia del Territorio (Ente Pubblico) che ha un proprio osservatorio, l'OMI, su prezzi e valori degli immobili (v. sul sito ENPAP le valutazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare).

 

Dato che l’immobile era già in fase di ristrutturazione il CDA si è fornito di 3 tipi di garanzie:

  1. gli ultimi 11 milioni di saranno erogati ad immobile finito, previa valutazione della qualità della ristrutturazione da parte di nostri tecnici, che peraltro già seguono i lavori;
  2. in caso di controversie si andrà all’arbitrato presso il collegio degli ingegneri;
  3. a garanzia dei lavori è stata stabilita una penale di 1.000 per ogni giorno di ritardo nella consegna, che doveva avvenire il 31 gennaio scorso, in linea con le penali stabilita dalle norme e che quindi l’Ente sta già riscuotendo.

 

Per rispondere ad alcune osservazioni ed errate considerazioni comparse sulla stampa e cavalcate ad arte da alcuni colleghi possiamo aggiungere che:

-      il fondo Omega non è mai entrato in trattativa con l’Ente;

-      l’immobile sarà consegnato ristrutturato a norma e arredato;

-     il costo di acquisto di Estate Due dal Fondo Omega (a 26.500 mila €), precedente proprietario che a sua volta aveva acquistato da Idea FIMIT, non era noto al CDA perché né nell’atto preliminare né nella documentazione notarile compare la precedente cifra di acquisto ma il prezzo di vendita all’ultimo acquirente (ENPAP);

-      nel rogito non compare il capitolato dei lavori, cui si fa riferimento come concordato tra le parti, perché oltre a non essere da prassi, l’immobile è stato acquistato a corpo e chiavi in mano, cioè il costo di ristrutturazione è in capo al venditore, con cui è stato concordato, e non si capisce in virtù di cosa ci si aspetta che debba essere noto all’acquirente;

-      Estate Due ha dichiarato da subito, settembre 2010, la proprietà dell’immobile. Solo successivamente si è scoperto che aveva sottoscritto il preliminare di compravendita col Fondo Omega l’8 novembre 2010 e il proprio rogito d’acquisto il 31 gennaio 2011

-      al momento dell’atto preliminare la proprietà dell’immobile era dunque certa, di Estate Due

-      il Presidente Arcicasa non ha mai dichiarato alla stampa (v. Corriere della Sera del 12/02 us) di essere stato “ingenuo”, si è trattato di un libero arbitrio del giornalista e pensare di chiedere una rettifica ufficiale, alla luce del “successo mediatico”, non avrebbe avuto certo adeguata visibilità e risalto;

-      la plus valenza di 18 milioni di € è una creazione della stampa, in quanto il prezzo di acquisto di Estate Due dalla FIMIT non compare nella trattativa, non è un’informazione in possesso del compratore finale (l’ENPAP) e l’acquisto è legato al valore finale attribuito all’immobile (prezzo e valore hanno significati diversi);

-      la questione politica è nata da fatti precedenti avvenuti tra il venditore finale, Estate Due, e i precedenti proprietari (prima Idea FIMIT e poi Fondo Omega), che hanno travolto l’acquirente finale, cioè l’ENPAP.

 

Altre considerazioni importanti relative alla complessiva gestione del’ENTE, che non viene annullata dalla vicenda attuale, riguardano i seguenti punti:

-      l’immobile già ora garantisce una rendita pari al 1,6% pur affittato solo per un terzo, per cui possiamo fin da ora sostenere che anche per quest’anno, il terzo consecutivo, sarà raggiunto il target di rivalutazione dei nostri montanti

-      il bilancio consuntivo 2010 a fronte di una rivalutazione richiesta di circa l’1,8% ha realizzato ben il 3,3% (v. sul sito dell’Ente il Bilancio Consuntivo 2010, pag. 7)

-      l’investimento immobiliare rappresenta il 10% del patrimonio dell’Ente a fronte di un 20% di investimento in fondi immobiliari massimo deliberato nel maggio 2009

-      l’Ente effettua operazioni finanziare di cifre sensibilmente più elevate di quella mobilitata con l’acquisto dell’immobile di via Stamperia

 

In sostanza l’ENTE da quando è gestito dall’attuale Consigliatura:

-      ha recuperato completamente le perdite,

-      ha risanato il bilancio ricostituendo il fondo separato,

-      ha sempre pienamente realizzato il target imposto dai Ministeri vigilanti.

 

L’acquisto della sede di via Stamperia NON COSTITUISCE ALCUN DANNO ECONOMICO PER L'ENTE, NON VI è STATA ALCUNA IRREGOLARITA' NELLE OPERAZIONI, nei suoi contenuti l'operazione è regolare, il valore dell'immobile in linea col prestigio dello stesso e della zona in cui è collocato.

Sono comunque in corso tre distinte indagini, della Finanza, della Magistratura e di Banca di Italia( nelequali in ogni caso l’ENPAP sarebbe parte lesa) ed è decisamente inopportuno che chiunque altro si sostituisca alle Autorità competenti, lanciando sentenze, giudizi affrettati e superficiali, istigazioni ad azioni contro legge, che arrecano danno di immagine alla categoria oltre che all’ENTE.

A fronte di notizie non reali l’Ente si impegnerà a tutelare in tutte le sedi opportune la propria immagine e quella della categoria degli psicologi, dalla diffamazione.

 




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